【中國制冷網】魯君四的地產野心很早就已展露，但在脫離格力集團后，格力地產主業多年不振，股價飛漲又被質疑為“蹭熱點炒作”，董明珠多年前說的話可能應驗了。

　　在董事長魯君四因涉嫌內幕交易被立案調查后，格力地產股價急速下墜。

　　1月6日，格力地產（600185.SH）披露股票交易異常波動公告，稱公司股票于2020年12月31日、2021年1月4日、2021年1月5日連續3個交易日內日收盤價格跌幅偏離值累計達到20%。

　　截至1月6日收盤，格力地產微幅小跌，總市值為116.25億元，與12月30日收盤市值147.99億相比，總市值已蒸發近31.74億元，縮水21.45%。

　　相較于近日的大幅下挫，格力地產股價在去年曾一度拉出8個漲停，背后是魯君四到處奔走，接連為公司注入口罩、免稅等熱點概念，也被外界質疑“借概念推高股價”。

　　如今，隨著魯君四被調查，這家曾是格力電器“兄弟”的地產企業，會面臨怎樣的變局？

　　格力集團親兒子“出走”

　　據公開資料顯示，2004年，時任格力集團副總裁的魯君四出任房地產專責工作小組組長。當時，格力集團的房地產板塊僅有7位員工，辦公場地僅9平方米。

　　當時，格力地產和格力電器都是格力集團的“親兒子”。彼時，“大兒子”格力電器在家電行業早已是風生水起，2003年之后，營收持續超百億規模。相比之下，格力地產在當時的營收尚難以突破10億。

　　在魯君四的推動下，格力地產鉚足勁頭追趕市場。2009年，格力地產借殼海星科技上市，以此拓寬融資渠道。

　　直至2015年1月，格力地產與珠海國資委新設立的全資子公司海投公司簽署《國有產權無償劃轉協議書》，將格力集團持有的格力地產3億股股權無償劃轉給海投公司。這也意味著，格力地產正式出走，脫離格力集團體系。

　　格力地產“出走”背后，或許存在董明珠對地產業務的“輕視”。

　　2012年5月至2016年10月，董明珠任格力集團董事長一職。當時的董明珠，堅守格力電器的金字招牌。在此期間，格力地產營收已然達到千億規模，而格力地產的營業收入則在20億前后徘徊。

　　在2014年夏季達沃斯論壇上，董明珠放言，“格力走專業化道路，絕不做投機生意。房地產行業賺錢太多、太快，很容易就讓人將奉獻的精神丟掉。”說這番話時，格力地產仍處于董明珠的管控之下。

　　不過，盡管受到董明珠掣肘，魯君四時任格力地產董事長、法人、總裁，及格力集團副董事長、珠海投資控股有限公司董事長等職位，其在格力集團仍有一定話語權。

　　2012年，格力地產走出珠海，當年3月，啟動重慶兩江新區總部基地項目。

　　魯君四的多元化產業布局野心在2013、2014年兩年間得到實現。

　　兩年間布局了海洋經濟產業（洪灣中心漁港發展有限公司）、現代服務業（萬山靜云酒店、格力船務公司）、教育產業（茵卓小學落成）、旅游產業（珠海竹洲水鄉項目）、金融產業（海控金融上線），還高價拿下上海浦東新區前灘地塊。

　　如今看來，格力地產前期的積極動作，是為2015年5月納入珠海投資控股有限公司，獲得全新的國資發展平臺，達到“去格力化”而做的準備。

　　魯君四“脫韁”之后，2016年，格力地產物業掛牌新三板。此外，還相繼成立了英國、美國、香港等地的公司，以此拓寬海內外市場版圖。

　　與此同時，魯君四還玩起了金融杠桿。

　　格力地產在2016年8月發行30萬元非公開發行股票，資金用于珠海香洲港區域綜合整治工程、洪灣漁港工程、格力海岸游艇會等重要城市建設項目，并簽下“若其二級市場收盤價未達一定條件，珠海投資需向定增對象購買其所持定增股份”的“兜底協議”。

　　而這份“兜底協議”，成為魯君四為自己埋下的一個雷。

　　地產主業不振

　　獨立后的魯君四，展露出快速發展的龐大野心。奈何多年來，格力地產仍無法脫離“缺錢”的困局。

　　雖然先后拿下港珠澳大橋珠澳口岸人工島、香爐灣、美麗灣沙灘修復、港珠渙大橋珠海公路口岸等大型城市建設項目，格力地產的業績并未出現快速上揚。

　　2016年-2019年，格力地產的營收從31.2億緩慢爬升至41.9億，凈利潤還出現萎縮，從6.01億降至5.26億。資產負債率則逐年攀升，從72.10%上升至75.92%，負債壓力顯現。

　　2020年中報顯示，格力地產踩中“三條紅線”。

　　格力地產如今財務緊張，還要追溯到魯君四激進的地產夢。

　　2014年12月，格力地產進軍上海，便以樓面價65832元/平方米拿下當時的上海浦東前灘單價“地王”32-01地塊。時至今日，該地塊仍處于開發階段，并未入市。而上海浦東前灘38-01地塊則在2018年封頂。如今，地價攀升，而格力地產在上海浦東前灘項目仍未發售，因而被質疑有“捂地”之嫌。

　　2014年后，格力地產豪奪上海、珠海等地的高價地塊及地王，卻因周轉不及，致現金流緊張。

　　至2016年之后，格力地產已鮮少在房地產市場拿過宅地。

　　到了2020年上半年，格力地產中報顯示，房地產板塊實現營業收入26.55億元，較上年同期增長111.66%。但實際上，大多為先前的土儲兌現所致。

　　從格力地產2019年披露的土儲情況看，規模仍較小，其待開發土儲僅分布在珠海與重慶，共計約48.48萬平方米。加之今年在海南三亞拿下的3.3萬平方米土地，格力地產土儲量仍遠不足百萬平方米。

　　在58安居客房產研究院分院院長張波看來，格力地產整體去化速度偏慢，帶來的直接影響就是回款變慢以及銷售收入結轉慢，不但增加了公司的現金流壓力，同步會影響到企業后續拿地的節奏以及開發進度。

　　從持續發展的角度看，在市場高價地頻出的背景下，如果格力地產一直持續呈現現金流緊缺、低土儲狀況，不增加土儲、開發項目，難以實現地產營收高增長。

　　蹭“網紅概念”，最終一場空？

　　在地產主業營收增長緩慢之下，魯君四寄望于跨界業務，以振興格力地產。

　　除房產外，格力地產還覆蓋了口岸、海洋、金融、教育、旅游、酒店、農業等多個領域。魯君四曾在2016年公開表示：“格力地產已不是傳統的房地產商，未來將變為城市綜合運營商和資本管理者，時機成熟時，格力地產或將改名。”

　　不過，魯君四始終沒有等來那個“成熟時機”。

　　2020年伊始，除了地產主業之外，格力地產跨界押注其它行業，甚至憑借多個“網紅”概念板塊，成為熱門股。

　　2020年2月，新冠疫情爆發，格力地產成立珠海高格醫療科技有限公司，生產“口罩”等醫用物資，高調宣告“全年口罩出口一億片”。

　　同年5月，格力地產擬向珠海市國資委、城建集團定向發行股份并支付現金，購買其持有的免稅集團100%股權。如果重組成功，格力地產將成為繼中國國旅后國內第二家免稅上市企業。受“免稅概念”影響，格力地產股價連續拉出八個漲停。

　　去年9月7日，在土地市場鮮少露面的格力地產，在三亞力挫上海人壽、魯能、華潤、寶龍等10家房企，以總價16.51億元拿下三亞“免稅概念”地塊。

　　半個月后的9月21日，魯君四攜格力地產團隊前往貴州，與茅臺集團置業公司簽署合作協議。根據協議，雙方將在探索合作機制、創新供應體系、發展文化旅游產業等方面深化合作。這其中，便涉及茅臺在格力地產免稅平臺的產品合作及地產文旅產業兩大板塊。

　　單是2020年，格力便蹭上了“口罩”“免稅”“茅臺”概念，雖在一定時間內起到快速拉動股價的作用，卻陷入口碑危機。

　　多元化動作被質疑蹭熱點抬高股價。在2020年2月、6月，格力地產分別因“口罩”、“免稅”概念，遭到上交所問詢。業內人士認為，這也是本次魯君四受到調查的原因之一。

　　去年3月17日，針對“口罩事件”，上交所對格力地產發出問詢函，要求其說明是否存在利用市場熱點信息影響股價的情況。對此，格力地產回復承認公司存在信披違規，其表示，前述“口罩產能、積極推進出口業務”等信息是高格銷售口罩銷售負責人不熟悉信息披露規則等信息。并承認該信息發布不符合《股票上市規則》的信息披露規定。

　　▲格力地產近一年來股價表現。

　　在“免稅概念”推高股價之后，去年6月3日，格力地產收到上交所問詢函，問詢函內容包括要求公司自查前期提交的內幕信息知情人名單是否完整、是否存在內幕交易情況。

　　格力地產在回復函中表示，不存在公開或泄漏相關信息的情形，亦不存在利用本次重組的內幕信息進行內幕交易或操縱市場的情形。

　　去年11月23日，格力地產和魯君四因未盡職履行信披義務被上交所通報批評，并記入上市公司誠信檔案，涉及2016年8月與6個定增對象要求簽署的 “兜底協議”。

　　著名經濟學家宋清輝指出，格力地產各個板塊沒有核心競爭力，在激烈的市場競爭中疲態盡顯。房地產、海洋經濟、口岸經濟、服務業、現代金融，這幾項業務之間關系不大，難以形成協同效應。

　　值得注意的是，格力地產寄希望的“免稅”業務，因本次立案調查事件，存在被暫停或終止的風險。

　　格力地產目前遭遇的一切，似乎正在應驗董明珠所說的話，“一家企業的戰略一定要清晰，不是什么賺錢你就做什么，也不是誰做房地產都可以”。