冷庫依然是物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一片藍(lán)海。什么樣的冷庫產(chǎn)品更有市場(chǎng)？

　　這幾年，冷鏈?zhǔn)袌?chǎng)的成長無疑是非常令人樂觀的。這也同時(shí)給發(fā)展逐漸滯緩的物流地產(chǎn)行業(yè)，帶來了新的增長點(diǎn)。

　　但是相比起普通干倉而言，冷庫因?yàn)橛兄浅?qiáng)的專業(yè)要求，所以各大投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商也不是敢于立即下場(chǎng)。

　　而要真正做好冷庫的投資和運(yùn)營，也不是單單一篇小短文就能說得明白的。

　　今天我們就其中的一個(gè)方面，來談?wù)勎锪鞯禺a(chǎn)下的冷庫產(chǎn)業(yè)，是應(yīng)該走標(biāo)準(zhǔn)化的道路還是繼續(xù)堅(jiān)持定制化建設(shè)的路。

　　如果要闡述這個(gè)問題，我們需要將冷庫按照不同功能區(qū)分后再分別就其特點(diǎn)進(jìn)行說明。

　　定制化的生產(chǎn)型冷庫

　　生產(chǎn)型冷庫就是指在低溫環(huán)境下對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行深度加工處理的冷庫場(chǎng)所，一般都靠近漁港、畜牧基地等區(qū)域。

　　生產(chǎn)型冷庫的主要功能不是用于存放，而是在低溫下對(duì)水產(chǎn)品或肉類進(jìn)行預(yù)冷、深冷、切割處理或其他加工等工作。它更像是一個(gè)冷鏈狀態(tài)下的加工廠。現(xiàn)在冷鏈細(xì)分領(lǐng)域中比較火熱的中央廚房，其實(shí)質(zhì)也是生產(chǎn)型冷庫的一種形式。

　　由于生產(chǎn)型冷庫偏重加工，產(chǎn)品種類較為單一，所以對(duì)于溫區(qū)的要求不需要非常細(xì)化，在溫區(qū)設(shè)計(jì)上很少會(huì)出現(xiàn)變溫區(qū)。因此，這方面容易標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)。

　　但是也同樣是因?yàn)榧庸さ谋戎剌^大，所以這類型的冷庫對(duì)流水線、加工處理設(shè)備等硬件設(shè)施的要求很高，更要兼顧原材料入口、預(yù)處理分區(qū)、產(chǎn)成品出口和排污處理等等多方面的動(dòng)線布局，對(duì)冷庫本身的消防分區(qū)、防火墻和建筑物形態(tài)有著較強(qiáng)的要求。

　　其實(shí)，生產(chǎn)型冷庫更多的是偏向廠房結(jié)構(gòu)，對(duì)于土地性質(zhì)、配電額度和環(huán)評(píng)都與普通的物流地產(chǎn)有著區(qū)別。所以，就此而言，生產(chǎn)型冷庫是很難進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)的。

　　標(biāo)準(zhǔn)化的存儲(chǔ)型冷庫

　　存儲(chǔ)型冷庫一般是承接大貿(mào)凍品、加工后產(chǎn)品或瓜果蔬菜的場(chǎng)所，主要靠近在港口、原產(chǎn)地或中轉(zhuǎn)地。

　　存儲(chǔ)型冷庫很少需要進(jìn)行庫內(nèi)附加操作，它只是作為簡單堆存的場(chǎng)所，所以對(duì)于庫內(nèi)分區(qū)結(jié)構(gòu)沒有過多要求。

　　而承租存儲(chǔ)型冷庫的，主要是以量盈利的貿(mào)易商、批發(fā)商等。由于單位利潤不高，所以他們會(huì)對(duì)冷庫坪效非常敏感。

　　這就導(dǎo)致了每平米可以堆放的托盤數(shù)，更受到他們重視。也就是，倉庫的層高和承重，是否可以做到最大化利用的問題。

　　這一點(diǎn)，對(duì)于進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化倉庫開發(fā)的投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商而言，是非常有利的。

　　因?yàn)椋瑯?biāo)準(zhǔn)化的冷庫還是主要基于普通倉庫的藍(lán)本進(jìn)行設(shè)計(jì)的。而標(biāo)準(zhǔn)化冷庫的設(shè)計(jì)，可以使得倉庫在建設(shè)伊始，就預(yù)先處理好地坪預(yù)埋、管道排布空間等問題。并且，如果是專業(yè)化的標(biāo)準(zhǔn)冷庫開發(fā)企業(yè)，甚至可以將溫區(qū)、隔熱板、制冷機(jī)等其他所有設(shè)施都做好，只等租賃企業(yè)拎包入住即可。

　　相比起用普通干倉進(jìn)行改建的冷庫，這種在設(shè)計(jì)和施工階段就預(yù)先進(jìn)行處理的標(biāo)準(zhǔn)化冷庫，無論是在倉庫內(nèi)部空間，還是在施工時(shí)間上都會(huì)更占優(yōu)勢(shì)。而這種空間和時(shí)間的優(yōu)勢(shì)，又可以轉(zhuǎn)化為成本優(yōu)勢(shì)，更容易吸引相關(guān)企業(yè)的興趣。

　　充滿機(jī)遇的零售型冷庫

　　零售型冷庫也就是現(xiàn)在需求量增長最為迅猛的銷地倉，主要設(shè)置在人口集中、消費(fèi)體量可觀的中、大型城市中。

　　相比起前兩種冷庫，零售型冷庫就有點(diǎn)復(fù)雜了。經(jīng)過電商競(jìng)爭的洗禮，現(xiàn)在的零售型冷庫不單單需要具備在銷售地進(jìn)行商品存儲(chǔ)的功能，更需要同時(shí)兼?zhèn)湓趲靸?nèi)完成增值業(yè)務(wù)的能力。

　　就其存儲(chǔ)功能而言，零售型冷庫對(duì)于溫區(qū)有著較高要求。因?yàn)椋粋€(gè)倉庫內(nèi)可能需要堆放恒溫的巧克力、冷藏的蔬果和冷凍的肉類，甚至還會(huì)存儲(chǔ)深凍的金槍魚。所以，倉庫內(nèi)每個(gè)分區(qū)該如何設(shè)定溫度就顯得格外重要了，不然就會(huì)出現(xiàn)嚴(yán)重的貨損。

　　而對(duì)于增值業(yè)務(wù)而言，它需要的冷庫特點(diǎn)又類似生產(chǎn)型。雖然是一些輕加工，但是也需要搭建流水線、布局排污處理等等。

　　最后，這兩種業(yè)務(wù)形態(tài)又需要整合在同一個(gè)倉庫內(nèi)，所以這對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)化冷庫的建設(shè)而言是非常具有難度的。

　　一是因?yàn)椋_發(fā)商在建設(shè)時(shí)是完全無法預(yù)知未來的租戶是放什么產(chǎn)品的。而如果一味地將每個(gè)分區(qū)都進(jìn)行跨溫區(qū)處理的話，那么過高的成本，就不得不轉(zhuǎn)嫁到租金上去。這就導(dǎo)致其在租賃市場(chǎng)中失去競(jìng)爭力。

　　二是因?yàn)椋浜显鲋禈I(yè)務(wù)的設(shè)備設(shè)施擺放，需要考慮倉庫本身的建筑形態(tài)、柱網(wǎng)密度和電力供應(yīng)等條件。這些也是很難在冷庫主體設(shè)計(jì)階段就能預(yù)知的問題。

　　但是，零售型冷庫卻是當(dāng)前市場(chǎng)中最為受到關(guān)注的一個(gè)分類。

　　受益于線上食品消費(fèi)的高速增長，大量的市配型冷鏈企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)。而正是由于需求和供給的失衡，這些冷鏈企業(yè)在很多情況下都會(huì)主動(dòng)去適應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)化干倉的建筑結(jié)構(gòu)。

　　其實(shí)，這同時(shí)是給了倉庫開發(fā)商們一個(gè)很好的機(jī)會(huì)，去從中了解、研究什么樣的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，可以更好地適用于這些冷鏈企業(yè)的運(yùn)作要求。

　　由于冷鏈本身是在溫控條件下的產(chǎn)業(yè)鏈，所以無論是生產(chǎn)型、存儲(chǔ)型還是零售型冷庫，最優(yōu)設(shè)計(jì)和建設(shè)都最好是定制化處理。

　　但是隨著線上冷鏈產(chǎn)品消費(fèi)的迅猛增長，“有了訂單再來建設(shè)冷庫”的理念已經(jīng)完全無法跟上發(fā)展的腳步了。

　　那么，標(biāo)準(zhǔn)化冷庫的出現(xiàn)，無論是對(duì)投資方還是使用方而言，都無疑是恰到其所的——投資方需要標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品進(jìn)行資本運(yùn)作，而使用方需要可以立即入駐的冷庫進(jìn)行業(yè)務(wù)運(yùn)營。

　　但是，標(biāo)準(zhǔn)化冷庫發(fā)展的難點(diǎn)也同樣不可忽視。這主要就是集中在項(xiàng)目初期對(duì)于土地所在區(qū)域的評(píng)估和調(diào)研，以判斷該市場(chǎng)到底適合什么類型的冷庫。然后，再根據(jù)需求的特點(diǎn)進(jìn)行針對(duì)化的設(shè)計(jì)和建設(shè)。

　　這種針對(duì)性，就是在標(biāo)準(zhǔn)化倉庫和適應(yīng)冷鏈需求的定制化倉庫之間，尋求的平衡，從而避免出現(xiàn)冷庫無法使用而空置，或者過度定制化而無法進(jìn)行資本運(yùn)作的情況。

　　就目前來看，冷庫依然是物流地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的一片藍(lán)海，而通用性強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)化冷庫產(chǎn)品更是需要得到廣泛關(guān)注和研究的細(xì)分領(lǐng)域。

　　國內(nèi)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平，預(yù)示著冷鏈還有著相當(dāng)廣闊的增長空間。而冷庫作為支撐冷鏈業(yè)務(wù)的底層結(jié)構(gòu)，也一定會(huì)有更為強(qiáng)勢(shì)的上升勁頭。

　　對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)的投資機(jī)構(gòu)和開發(fā)商而言，誰可以更快找出平衡冷庫標(biāo)準(zhǔn)化和定制化的方法，誰就可以在這個(gè)賽道中取得先機(jī)。