“年內存量預計突破1億平方米，這一規(guī)模對于中國高端物流倉儲市場而言將是標志性事件。”近日，戴德梁行中國區(qū)產業(yè)地產部董事總經理蘇智淵向記者表示，今年二季度，中國高端物流倉儲市場存量達9497萬平方米，相比一季度增長了481萬平方米，整體市場表現(xiàn)平穩(wěn)。

　　而隨著線下餐飲及商超零售經營逐步恢復常態(tài)，食品預制菜需求旺盛，促進預制菜品的市場需求量增長。在多溫庫與中央廚房、食品加工相結合的模式下，滿足食品存儲需求的同時需保障食品安全及食品新鮮度，這也使得中國冷鏈物流行業(yè)步入高速發(fā)展階段。

　　戴德梁行發(fā)布的《中國物流冷庫——冷空間迎來發(fā)展熱潮》報告（以下簡稱“《報告》”）認為，未來幾年，中國冷庫市場預計將會迎來更多的倉儲空間供應，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲存和分銷需求，同時亦迎合易腐類醫(yī)藥的儲藏訴求。“在可預見的未來，鑒于不斷增長的市場需求和日益完善的基礎設施，中國冷庫投資也將持續(xù)升溫。”

　　華東地區(qū)領跑高端倉儲市場

　　戴德梁行統(tǒng)計數據顯示，華東地區(qū)作為全國最大的高端物流倉儲市場，占到了全國存量的36%左右，達到約3400萬平方米。其次為華北區(qū)的約2700萬平方米、華南區(qū)的約1300萬平方米、西南區(qū)的約1200萬平方米，以及華中區(qū)的約900萬平方米。

　　從租金角度看，全國高端物流倉儲市場平均租金為33.1元/平方米·月。其中，租金最高的是華南區(qū)，租金達到38.4元/平方米·月，其次為華東區(qū)，租金約為37.9元/平方米·月，華北區(qū)、華中區(qū)和西南區(qū)租金分別約為30.4元/平方米·月、26.4元/平方米·月和26.1元/平方米·月。

　　而從空置率方面看，全國高端物流倉儲市場平均空置率為15.9%，華東區(qū)空置率較低，僅為12.4%。

　　在蘇智淵看來，供應量大、租金高、空置率低的華東地區(qū)高端物流倉儲市場仍是投資人關注的重點，供需兩旺的浙江地區(qū)交易也更加活躍。

　　此外，上海市一直是華東地區(qū)高端物流倉儲市場的核心。戴德梁行統(tǒng)計數據顯示，今年三季度，上海市高標倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.65 %，至47.8元/平方米·月；市場空置率環(huán)比上升4.98個百分點至10.6%。

　　而隨著環(huán)滬地區(qū)制造業(yè)企業(yè)復工復產，制造業(yè)需求穩(wěn)定增加，上海市及昆山地區(qū)的供應緊張且租金較高，租戶為降低成本外遷至浙江省嘉興市、江蘇省蘇州市下轄的太倉和常熟等縣級區(qū)域。

　　據戴德梁行統(tǒng)計數據，江蘇省高標倉庫市場平均租金環(huán)比微漲0.18%，至34.1元/平方米·月；市場空置率環(huán)比上升2.17個百分點至12.00%。浙江省高標倉庫市場平均租金環(huán)比微降0.59%，至35.7元/平方米·月；市場空置率環(huán)比上升1.04個百分點至14.70%。“未來，華東區(qū)高標倉庫市場供應量為1774萬平方米，浙江省和江蘇省供應量分別為708萬和581萬平方米。”

　　值得一提的是，隨著中國居民收入水平不斷提高，消費者對食品種類、質量、營養(yǎng)以及口味的多樣化消費需求也顯著增加，而新鮮的食品需要通過冷藏或冷凍的方式進行運輸、加工、儲存和配送。在旺盛的消費需求驅動之下，我國冷鏈物流行業(yè)正步入高速發(fā)展階段。

　　對此，蘇智淵認為，受今年四季度電商促銷旺季影響，預計華東地區(qū)整體高標倉庫物流市場需求短期內將拉升，空置率有望降低。冷庫改造需求呈現(xiàn)旺盛態(tài)勢，整體冷鏈需求仍將保持增長。

　　冷鏈物流投資持續(xù)升溫

　　縱觀我國高端倉儲市場，冷庫改造和冷鏈需求是最具前景的細分領域之一。

　　中國物流與采購聯(lián)合會冷鏈物流專業(yè)委員會和智研咨詢聯(lián)合發(fā)布的統(tǒng)計數據顯示，中國冷鏈物流行業(yè)已經實現(xiàn)了兩位數增長。2020年，市場規(guī)模達到4150億元，同比增長22.38%。“考慮到未來的發(fā)展?jié)撃埽袊滏溛锪餍袠I(yè)的市場規(guī)模預計到2025年將進一步增長至8970億元。”

　　另據物聯(lián)云倉統(tǒng)計數據，在重點關注的北京市、上海市、深圳市、廣州市、武漢市、成都市和重慶市等國內7座城市中，冷庫存量最大的上海市達到90.23萬平方米，其次是廣州市和北京市。

　　“鑒于對此類空間的持續(xù)需求，我們預計可供租賃空間短缺會導致一些市場的租金出現(xiàn)上漲。”《報告》分析認為，推動中國冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的因素有很多，主要包括消費者購買力的提升，食品安全意識的提高，食物保障的持續(xù)重視，增值服務需求的增加，藥品運輸、儲存和配送需求日益增長等。

　　《報告》顯示，目前上海市的冷庫空置率為 5.5%，在上述7座城市中是最低的。展望2023年，7座城市預計將有近80萬平方米的優(yōu)質冷鏈物流倉儲空間入市。“鑒于對此類空間的持續(xù)需求，我們預計大部分供應將被去化，并且由于可用租賃空間有限，優(yōu)質冷鏈物流倉儲空間租金也會增加。”

　　記者注意到，為了減少冷庫設施的能源消耗和碳排放量，采取進一步措施并實現(xiàn)“碳中和”至關重要。

　　“冷庫是一項非常耗能的工程，冷庫設備中60%～70%的電力用于制冷。”《報告》指出，在擴大冷鏈規(guī)模的同時，必須利用現(xiàn)有的、最有效的能源技術和全球變暖潛能值較低的制冷劑，來盡可能降低對氣候的影響。